房貸要還的金額幾成是比較合理

十一月 23, 2016 by tmstechsys

當他詢問大學財經教授與理財顧問,一個人或家庭的房貸還款金額應該佔月收入的多少比例?他得到的回答都是不超過40%。

但是作者提出另一個問題:只要房貸還款金額不要超過月收入的40%,就可以貸款最高額度來買房嗎?

作者的問題主要是針對2008年金融風暴的成因而提出的反省,因為當時的銀行將房屋貸款借給財務評等不佳的家庭,後來經濟景氣下滑,導致無法正常繳款,房屋被拍賣,讓金融風暴變得更嚴重。

所以,作者希望,即使房貸還款金額可以不超過月收入的40%,借款的人要預留未來財務狀況改變的風險,房貸不要『能借盡量借』。

昨天美國聯準會升息,台灣卻是降息,新聞中提到:一千萬的房貸一個月可省下1千多元。雖然看起來是好消息,但是也提醒了我們,房貸利率是會變動的,未來還是有可能調升。因為美國人沒有儲蓄的習慣,當經濟景氣衰退,甚至造成失業,沒有穩定的收入來源就無法如期繳交房貸。

理財教練也很認同這樣的觀念,房貸屬於負債的一種,不只要考慮五年內短期的還款能力,甚至要思考更長期的還款能力。理財教練會期望個人或家庭儲蓄一筆錢,當做緊急預備金,以面對未來可能的經濟景氣變動。

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借和貸分不清楚會吃虧

十一月 23, 2016 by tmstechsys

一般沒有學過會計的人,對財務報表分析是有心理障礙的,總覺得應該要懂會計,才能夠學會分析財務報表。其實不然,財務報表雖然是經由會計程序所產生,不過主要使用人員是投資者或管理者,所以理論上只要具備管理知識以及財務知識,應該就可以理解才是。話雖如此,如果可以對會計的原理稍加了解,應該會讓學習者更具信心,相信對財務報表分析也會有所助益才是。

會計整體的概念是把會影響公司資產、負債及股東權益的所有交易,以傳票的方 式記錄起來,然後一一過帳,最後再以財務報表的方式呈現經營績效。當然,交易當時的憑證也應該一起附在傳票,以便查帳之用。

傳票的登錄最重要的是會計分錄,只要分錄沒有做錯,其他會計系統幾乎都可自動化。當傳票做好以後,電腦就會自動轉入分類帳的會計科目。其實在電腦普及以前,會計人員是很辛苦的,得每天將這些傳票過到日記帳及分類帳;不過現今大部分公司都使用會計系統,所以帳務除了傳票外已經自動化,日記帳也演變成以時間為序列的傳票紀錄而已。

當分錄做完後,最後就是要產生財務報表,一般分為4大報表:資產負債表、綜合損益表、股東權益變動表、現金流量表。很多讀者一開始就急著看完4大報表,卻未先將會計基礎打通,導致愈看愈迷糊,本文就先從會計分錄,以及資產負債表的恆等式概念做詳細介紹,並舉例說明。

所謂會計分錄,就是描述一筆交易或一項事件是如何影響公司權益。例如,用現金2萬元購買一部電腦,這一個事件所影響的是:公司的現金少了2萬元,同時公司也多了一部價值2萬元的電腦,而分錄就是以有系統的方式來記載這些權益的變化。

目前會計資訊系統已經非常自動化,會計人員只須將會計分錄做好,其他的計算,會計系統軟體全部包辦了。會計分錄其實很簡單,只要記住資產負債表的恆等式就可以了,「資產=負債+股東權益」。

每一筆分錄都一定有借方及貸方兩種,而且借方之加總金額一定等於貸方之加總,所以會計流行一句話:「有借必有貸,借貸必相等。」其實借方跟貸方並不是真正的借及貸觀念,只代表左、右兩方的意義而已。

公司的權益可以剖分為二,左邊是公司賴以營運的資產,右邊是負債及業主(股東)權益。公司左邊敘述的是公司可以使用的資產有多少,右邊主要描述左邊的資產如何得到。

那麼,就可以得到一個簡單的結論:公司的營運資產若不是自行出資,就是用借貸而來。然而,自行出資的部分就是股東權益,而借貸的部分就是負債,所以資產一定等於負債加上股東權益。

製作分錄的基本要訣是,若該項交易使得資產(左邊)增加,就必須記在借方,相反的若是資產減少,就記在貸方。假若該項交易使得負債或股東權益(右邊)增加,就必須記貸方,反之就記借方。

接下來介紹一家租車公司的會計作業,隨著公司的成立及往後的營運,必然對資產、負債及股東權益產生變化,會計作業就是記錄這些權益,然後表達出來,因為投資者想看的是這些權益的變化。

傳統的會計書籍都只用分錄來敘述,但是卻不容易理解,如果可以用圖形高低來 代表權益的變化,那就簡單多了。其實讀者只要知道分錄的原理即可,執行細節就留給會計人員去傷腦筋就好。

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信用貸款到底要怎麼申請才容易過件?

十一月 11, 2016 by tmstechsys

決定信用貸款怎麼申請第一個重點就是:有沒有信用卡使用紀錄

情況一:信用空白的人因為沒有信用卡使用,所以銀行審核時無法給予加分或減分,所以許多銀行都不承作這一類的客戶;嚴格說來信用空白不代表好信用,而是沒信用記錄比較恰當。

假如你沒有信用卡:貸款就必須提共擔保品像是房屋或是汽車或是任職上市公司半年以上才有機會申請特殊專案。

情況二:有信用卡但是使用習慣不佳,例如:長期使用最低應繳,信用卡動用率超過5成,甚至預借現金、遲繳、超額使用等等都會是導致信用扣分,所以容易被銀行以信用評分不足婉拒貸款申請。

假如因為信用卡紀錄不佳,申請銀行貸款前也是必須審慎規劃才有合適的方案

決定信用貸款怎麼申請第二個重點就是:工作收入高低

工作收入高低決定了你的貸款償還能力
目前95%的銀行標準規定最低需要年收入30萬/月收入2萬5

而收入銀行認定是有標準的
領現金的客戶或是年收入不足幾乎都是不能辦理了(除非有抵押品)
銀行認定薪資標準:制式薪資轉帳、年度所得清單、勞保投保證明

這一篇『信用貸款怎麼申請才能通過』是給初學者看的文章,以上兩個最基本也最重要的條件是了解信用貸款怎麼申請才能通過很重要的關鍵問題

假如以上你有一點不符合
要申請信用貸款的可能性就會很低很低

但是假如你是屬於有信用卡使用且年收入大於30萬的人
恭喜你,銀行貸款至少有無限可能,因為銀行家數太多,所以方案百花齊放,建議你可以先簡單了解貸款的基本條件,如果還是不明白可以考慮委託專業貸款經理人協助你規劃合適的銀行方案。

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